Риелторы поспешили объявить «ажиотаж»

В январе этого года в Москве зарегистрировано на 46% больше сделок купли-продажи квартир, чем в кризисном январе прошлого - так подсчитало статистику столичное управление Росреестра. Оказалось, что сегодняшнее количество сделок превышает даже «пиковые» показатели 2007 года. Означает ли это новый «бум» на рынке? Представители большинства столичных риелторских компаний по привычке начали говорить о росте сделок во всех сегментах жилья Москвы, активизации рынка в целом и даже грядущем дефиците новостроек. Аналитики более осторожно относятся к любой статистике, тем более такой «молодой», как нынешняя, - для определения тенденций развития ситуации на рынке недвижимости необходимо более глубокое и детальное рассмотрение.

«Динамика числа сделок и динамика цен «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой»Риелторы, в частности «Инком-недвижимость», утверждают, что впервые за 1,5 года соотношение внесенных авансов и выставленных на продажу квартир превысило 60%, хотя весь 2009 год этот показатель был в районе 40%. Радует их и тот факт, что 13% квартир в январе куплено с помощью ипотеки. Более того, на вторичном рынке с использованием ипотеки была приобретена каждая шестая квартира, тогда как в прошлом году - только каждая 20-я. В агентстве DOKI говорят об увеличении ипотечных сделок на 48% начиная с декабря.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru) подобный оптимизм оценок не разделяют. По их данным, спросом начали пользоваться квартиры, которые достигли своего «дна» и соответствуют сложившейся картине рынка, тогда как переоцененное жилье, если судить по срокам экспозиции, продолжает простаивать. Эксперты «Индикаторов» в то же время фиксируют повышение цены предложения на уровне 0,7% в долларах - до 4055 долларов за «квадрат» и всего на 0,3% - в рублях. Что примерно равно статистической погрешности.

Руководитель IRN.ru Олег Репченко считает, что рост цен на недвижимость в пределах 1% в месяц объясняется желанием продавцов компенсировать инфляцию и нестабильность курсов валют, а совсем не наметившейся объективной тенденцией к росту стоимости квадратного метра. В этой связи аналитик напоминает риелторам, что во время ажиотажа продаж жилья год-два назад цены в Москве росли на 2-2,5% в неделю.

Если сравнивать количество сделок за прошедшие годы и сегодняшние данные, то окажется, что в 2009 году их было на 15% меньше, чем в 2008 году, и на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент прироста декабря к ноябрю 2009 года - просто начальное значение было существенно ниже обычного, говорят «Индикаторы рынка недвижимости». Нынешний прирост символизирует всего лишь возвращение рынка из полной «комы» к своему нормальному среднестатистическому состоянию. Так, число сделок в декабре 2009 года оказалось как раз посередине между «просадкой» в декабре 2008 года, когда кризис уже пришел, и максимумом декабря 2007 года, когда, напротив, на рынке царил ажиотаж.

О том, что информация некоторых риелторов носит явно «поспешный» характер, говорит и динамика индекса MARPI, который рассчитывается с учетом многих макроэкономических показателей. Эксперты характеризуют его как «качели». Последняя неделя сделок купли-продажи жилья в Москве показала, что если в начале недели наблюдался уверенный рост индекса в район отметок 3920 долларов за квадратный метр, то уже к ее концу котировки MARPI вновь опустились к уровню 3900 долларов.